人工智能将摧毁房价,这,毕竟还只是长远的趋势。
和这种未来的趋势相比,联邦房地产市场的运行规则,才是方然对房产价格持悲观态度的直接原因。
房屋,住宅,不动产,除极少数例外,价格一般来讲都不是由房屋本身,而是其地段、配套、学区和环境等因素综合决定,这些因素的权重,往往大于房屋本身的结构、年代、户型和装修情况,这很正常,毕竟房屋的价值,归根结底要体现在居住层面,深山老林里的豪宅,甚至城堡,标价一马克都无人问津,原因就在于此。
但是这些支撑房屋居住价值的因素,一言蔽之,却是由近年来不断上涨的房屋价格来维持的,注定不可持续,不能长久。
联邦,世界最大经济体,表面上是强大而繁荣的发达国家,城市建设与运营的经费,却大比例来自于土地出让的权益,政府卖出土地,用卖地筹集的资金建设、运营城市基础设施,为民众提供服务。
在经济泡沫期,房价不断上涨,地价水涨船高,卖地的收入维持运营绰绰有余,像旧金山这样的繁华大城市,基础设施与服务的水平一直高位运行,反过来又支持了房价的继续增长。
房价带来资金,资金维持服务,服务推高房价,表面上看,简直就是一个发展经济的绝妙循环。
然而循环的关键,在于不断入场的持币买家,投入资金购买房产。
这种博弈,一边是房产买家,一边是联邦政府,前者支付现金获得房产,后者则将卖地、税收等渠道抽取的资金投入基础设施与公共服务,进一步刺激房价,表面上构成了完美的循环,然而在基础设施与公共服务方面,参与者必然要求利润、甚或贪腐,这就让抽取的资金无法100流回民众手中。
卖房、卖地收取100亿马克,却只让民众赚回50亿马克,算一笔总账,这就相当于从民众手中抽取资金,购买房产的民众,总体上看,迟早会因入不敷出而耗尽现金流,无力继续维持这种循环。
一旦抵达这样的临界点,联邦的房产市场,就会陷入绝境。
道理很简单,民众购买房产,一次性支付了长达五十年、一百年的地价,然而这些资金在联邦政府手中,却只用来维持眼前、至多不过三五年内的基础设施建设运营和公共服务。
眼前的基础设施和公共服务水平,名校,医院,治安,环境,是高昂房价的有力支撑,然而这些因素却无法维持五十年、一百年那样长久,更进一步,之所以有眼前令人羡慕的高水平,也只是由于政府大手大脚烧钱,把民众预支的五十年、一百年经费,在至多不过三五年的计划里消耗殆尽所致。
民众购买房产,是一次性支付未来几十年、上百年的费用,服务机构拿到这笔钱,却只够维持未来短时间内的开销。
一边是百年大计,一边却只顾眼前,这是现行制度下的根本矛盾。
当然,经过和布朗教授的交流,方然也同意,联邦现行的制度还包括房产税,政府可以从这一块税收中获得资金,维持社会的运转。
然而计入房产税,联邦的绝大部分房产,年化收益率都低于15,即使不计通货膨胀,也要七十年才能收回成本;至于七十年后,房屋本身早已破败不堪,除非有建筑商肯出资拆迁、重建,否则价值会直接清零,相当于一笔钱以零利率存了七十年,整存零取,世上还有比这更糟糕的生意吗。
甚至于,七十年后的世界
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