这样一来,我们大概可以在半年内回款,并且还能产生至少六七个亿的利润。而且借助这第一个项目的成功,也能够以其特殊性制造一定的知名度,打开市场局面
陈晋滔滔不绝的说着,一副要长篇大论的模样。
等等!小陈,你先等等!祁旭光见陈晋正在兴头上就要说下去,连忙摆手道:只要可以出售,好处在哪我都很清楚,但是关键在于咱们怎么样可以达到‘卖’这个目的呢?
祁旭光这是真心求教了!
他作为一个浸淫房地产行业十几年的老油条,真是做梦都想不到自己竟然有一天会问出这种问题!
你说的每个字我都明白,意思我也理解,但我听不懂啊!祁旭光无奈的笑道。
陈晋点点头:祁哥,你说说看,有哪些不明白的地方?
额~怎么弄到这块地的问题,既然你说已经搞定了,我就不问了。祁旭光先是说道,接着又道:其他的么~第一,只有一本大土地证,又不能分割产权,我们该怎样让客户接受这种20年长租使用权的产品形式?
第二,监管部门这一关要怎么过?既然是拿来住人的公寓,民用水电得有吧?管道煤气得配吧?商业用地怎么进行这些申报?
第三,就算以上问题都解决了,没产权的房子,要怎样卖到12000的单价?
第四,产品属性的问题,建成多大的公寓合适?另外按照东江市目前的房价,如果手头拥有几十万现金的话,完全可以选择正常住宅,安安稳稳的独立70年产权,何必要来购买我们的无产权房子呢?
第五,也是最关键的一点,既然是20年的长租,那么到期之后怎么处理这批房子呢?总不可能是收回吧?那样的话,搞不好一套都卖不出去!
祁旭光一口气问了这么一串问题,差点没把他自己憋死。
问完了之后,他就自己倒上一杯酒,滋溜一下干掉,但同样心潮彭拜!
因为他很清楚,陈晋既然敢提出这个方案来,那么就一定有相应的对策了。他现在纯粹是好奇而已,到底怎么样可以把这么一个非主流的项目做成一个成功的产品来打开万宇公司的市场局面?
陈晋听了他问的这几个问题,也不由得暗暗点头。祁旭光确实是老油条,一下子就抓住了核心问题!
他笑道:祁哥,你听我慢慢给你解释。
首先呢,这样的产品形式只要包装得当,营销得当,我个人认为客户并不难接受。就好像买商铺一样,非住宅,40年产权,赚的无非就是个租金而已嘛。咱们20年的长租使用权,其实形式上是一样的。
目前工业区附近的农民房单间出租价格,就已经在8001000块一个月左右了。等到工业区改建项目全部完工,可以预见的是,那里会变成像听涛科技园一样,企业扎堆的板块,相对于工厂来说,提供的就业岗位多了不知道多少倍吧?
祁旭光点头道:这没错。工厂一个车间撑死了百八十人。但同样占地面积的写字楼,搞不好能提供十几倍的就业岗位。
那就对了嘛。人口密集度一上来,紧接着的就是租赁市场的活跃。要知道,在目前的环境下,买卖业务越萎缩,租赁业务就越活跃。现在连农民房都要1000一个月了,附近的精装修公寓,已经要18002400一个月的价格了。
你可别忘了,等一两年以后项目完工,到时候火车北站的改建可就已经开始了,前景是完全能看见的。工业区摇身一变,成了高新科技园,我估计精装修公寓的月租金,至少也会涨到30003500一个月。
陈晋非常自信的说道:咱们的公寓,可以定在35方左右一间,12000的价格,一间就是42万左右。哪怕以3000的房租计算,12年左右就回本了。剩下的8年使用权,就是客户的净利润!就算算上总共一年左右的空置期,净利润也在7年25万左右。
他接着道:我这还是不计算随着将来火车北站改建完成后,带动周边高速发展而造成的租金上涨。所以我可以说,只要买这个公寓,就是稳赚不亏的。既然稳赚不亏,客户为什么接受不了?
那监管部门这一关?祁旭光不由得提醒道。
陈晋哼道:那就更简单了。扶植第三产业本就是国家的现行政策,别忘了,我们是提供租赁业务,可不是在卖房子,算第三产业的范畴内。甚至我现在就可以负责任的说,到时候只要项目动工,民用水电和管道煤气的铺设,我都可以搞定。
祁旭光一愣,随即想到陈晋和吴德民的关系,再套上扶植第三产业的高帽子,这还真不是多难办的事情。
陈晋继续道:至于你的第三第四个问题,其实是一个问题,无非就是咱们的房子能不能‘租’出去罢了。
没错。祁旭光应道:价格问题,和市场接受度的问题。
陈晋应道:祁哥,你忘记最重要的一点了!
什么?祁旭光一怔。
这几年,在房地产上面尝到甜头的人,太多太多了!有多少人因为买了套房子开始发家致富,我想不需要我来给你举例子了吧?陈晋悠悠道。
祁旭光眨了眨眼,兀自一笑。这不是废话么?既得利益群体有多么庞大,他比谁都清楚!
所以!陈晋忽然道:只要有利可图,有没有产权,这有什么关系吗?咱们卖40多万一套,搞不好过个三五年的,等火车北站一建成,行情涨了呢?咱们的房子的价格涨到了50万,60万甚至是100万一套呢?那些尝到甜头的人,绝不可能放弃这种机会!
到那个时候,客户还会纠结租几年能回本的事情吗?陈晋反问道。
祁旭光已经听傻了!
他忽然发现自己的思维已经被多年的从业经历给限制住了,陈晋说的这些,都是他根本就没有想过的方向!
关于你最后一个问题嘛陈晋倒上酒说道:等20年期限到了,咱们就效仿土地证到期续费的方式嘛,收一笔续约费用,钱不在多,走个形式,再续给客户20年的长期使用权,不就行了么?
祁哥,其实你还忽略了咱们这个项目,最最重要的一个特点!陈晋得意的喝了一杯说道。
祁旭光反正是已经彻底摆正了心态,虚心学习了。
于是他问道:小陈,你就直说吧!我承认,我的脑子远没有你的灵活!
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