马士民好奇问道:“什么项目?”
在香江这种城市,很少有什么大型项目,总规模能够超过一个巨型码头,即使是在中环修建摩天大厦,也比不了,除非地铁。
“我们已经将红磡海边的那块工业地皮改成了商住性质,200万尺(20万平方米)的面积,如果开发的话,是不是也需要大量的资金?”徐志笑道。
“开发大型高级住宅小区吗?”马士民点点头沉吟道:“这的确需要不少资金,不过我担心不是时候,一旦我们将住宅建成了,而中英谈判还没有结束,那我们的资金可就被困住了。”
“这一点不需要担心,因为这块地皮,我没打算开发住宅。”徐志摇头道。
马士民愣了下,问:“那我们在这上面建什么?”
“我打算在兴建一个大型商场、写字楼、酒店、高级公寓组成的综合体,名字叫做黄埔广场,所有的物业全部由和黄自己持有,总建筑面积2000万尺(200万平米)。”徐志笑着说道。
“全部自己持有?”马士民惊道:“董事长,这样的话,那资金方面……”
“具体需要多少资金,还得看后续的规划设计,但按照目前香江的平均建筑成本,只是这一个项目,总投资估计超过150亿港元。”徐志说道:“我们自己垫资30%,其他使用贷款,差不多也需要50亿港元的投入,这可不比一个码头差吧!”
“可是,全部自己持有,这风险是不是太大了。”马士民担心道:“红磡虽然靠近海边,但从来就不是香江的商业中心。这里靠近九龙城区,海底隧道也可以直接通向中环,如果这片地用来建住宅,我们的收益绝不会低,物业持有方面,我们也可以建一家商场,这样的话,风险要小得多。”
“不是商业中心又怎么样?”徐志笑道:“只要我投资的地方,他将来就是商业中心。前段时间何国原以及林文舟他们一直有疑问,为什么我要将美的以及长兴的总部建在红磡而不是中环?现在你明白了吧?”
马士民道:“董事长是想利用美的以及长兴庞大的员工数量及周边的合作为基础,将红磡打造乘香江新的商业中心?”
“不错,美的公司的职员收入本来就不错,同时美的本身就有一系列的供应商及合作伙伴,只要我们搬到了红磡,这些人也极有可能会跟过来,这么大的群体,足以形成极强的商业规模。
红磡这个项目于和黄,就和天水围造镇计划于恒大,都是你们两家公司百年基业的根本,只要这个项目成功了,那么在将来,红磡这一片地皮上面的建筑群,会是和黄最大的财富。”徐志笑着说道:“至于将来香江的问题,你不用担心,我有十足的把握。”
后世的李嘉成,在80/90年代,曾经在香江,开发了著名的四大围村项目,总利润高达200亿港元,这些资金是李氏财团能够大肆国际化的根本原因。
而四大围村项目中,第一个也是最为出名的,也就是黄埔花园项目。
黄埔花园的旧址是曾经和黄集团的船坞码头,进入70年代后,和黄与太古合作,将船坞合并后迁往了青衣岛,留下了一片面积高达200万尺(20万平方米)的空地。
当时的和黄的大班祁德尊意图开发这块土地,兴建一座类似于太古城的顶级小区,只不过碰到了一个致命问题,船坞码头的土地是工业性质,如果想兴建商场住宅,那么必须要交一笔巨额“补地费”。
而补地费交完之后,再开发基本上已经没什么利润,这是港府的策略,要不然,所有企业都购买工业用地进行改地,那哪家地产公司还愿意参与土地拍卖呢?
补地费困住了祁德尊,也困住了后续的韦理,而到了后世李嘉成接管和黄时,当时的地价几乎到了巅峰时期,补地费需要28亿港元,李嘉成自然不肯接受。
而到了1984年,中英谈判虽然有所起色,但地产市场却一直萎靡不振,为了刺激香江的地产行业,港府同意了李嘉成的条件,以3.9亿港元“的补地费修改了这块地皮的土地使用性质,只比徐志目前所谈的3亿港元多9000万港元。
到了85年初,中英谈判结束,香江前途被定了下来,房价开始稳步回升,李嘉成立刻安排了修建黄埔花园的围村项目。
黄埔花园一共包括760万尺(76万平米)的住宅以及190万尺(19万平方米)的商场,整个项目从1985年开始,至1989年结束,出售的过程中,香江房地产刚刚回暖,房价大幅度上涨,整个项目的溢价非常之高。
黄埔花园的土地为自己持有,只支付了3.9亿港元的改地费,而整个项目的建筑费用为40亿港元,而后面的四年,总收入高达90亿港元,只是拼住宅,就轻轻松松的赚到了50亿,同时还白得一个170尺的商场。
这个利润在当时的香江,可以说是最赚钱的商业案例,不过徐志却看不上眼。
80年代末的房价虽然不低,但比起90年代的逆天,差距还是非常大的,要知道,香江的房价,从91-97年,就上升了4倍,租金也是大幅度上涨,任何在80年代以当时市场价格购买的房产,经过90~97年,只靠上涨的租金就足以收回成本。
历史上的李嘉成做住宅是因为要将资产流动起来,而这一点住宅项目极为合适。
但目前的和黄并不需要急着将旗下的土地套现成现金,反而,资金多的花不掉的时候,投资物业才是硬道理。而目前的香江市场上,也很难投入百亿港元购买物业,那么,在自家土地上,大规模兴建就成了最佳选择。
因此,有计划的兴建一个大型的商业综合体,就是目前和黄的最终计划,涉及一家大型商场、数十栋用于出租的写字楼、数栋高级公寓以及酒店等等。
后世李嘉成的黄埔花园,总建筑面积只有950万尺,那是因为香江的法律,对住宅的限制较多,容积率不可能无限的上升上去。
但商业写字楼的要求则低上很多,因此,同样面积大小的土地,建住宅和建写字楼的比,面积要差上很多。
因此,徐志打算将整片土地,建成容积率为10的大型写字楼群。
至于这里将来有没有人前来出租,徐志丝毫不担心,第一,则是美的及长兴总部公司的迁入,必然能够带来大量的收入稳定的人群,第二,中英谈判之后,香江的地产价格暴涨,租金也会倒逼着大量企业离开中环等地,而现在,和黄会在红磡准备好足够商业配套,以吸引这一部分群体。
“既然董事长这么说了,我先去做一份市场调查,等到结果出来后,我们再商讨细节问题。”马士民心中也暗中分析起来,虽然这个项目会耗费大量的资金,但也不会要一次性投入,而是分期建设,这样一来,和黄也能同时进行这么多的大型项目。
“好,那你先去安排前期的土地平整,再让设计师们按照我的数据,设计出楼盘样式吧。”徐志也知道这种项目可不是大型住宅小区,毕竟要自己公司长期持有,不可能是一蹴而就的,光是前期的招标恐怕就需要几个月时间,急也急不来,按部就班的按程序即可。
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